FIIs de Recebíveis Indexados ao CDI Lideram Retornos em Cenário de Juros Altos no Brasil
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de recebíveis indexados ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI) consolidam-se como os grandes beneficiados do atual ciclo de juros elevados no Brasil. Com a taxa Selic em patamares altos, o segmento demonstra uma performance robusta, entregando um retorno ajustado ao risco superior, enquanto os FIIs de tijolo enfrentam maior sensibilidade às flutuações das cotas de mercado. A discussão central sobre as perspectivas da indústria imobiliária ocorreu durante a Expert XP, o principal evento de investimentos global, reunindo especialistas para analisar o cenário.
Alessandro Vedrossi, Head de Real Estate da Valora Investimentos, Rodrigo Abbud, Head de Real Estate do Patria Brasil, Pedro Carraz, gestor de fundos imobiliários de tijolo da XP, e Marx Gonçalves, Head de Fundos Listados no Research da XP, convergiram na análise de que a alta da Selic, a taxa básica de juros da economia brasileira, alterou significativamente a dinâmica de rentabilidade dos FIIs.
FIIs de Papel x FIIs de Tijolo: Perfis Distintos para Estratégias Complementares
A principal distinção entre os fundos de papel e os fundos de tijolo reside no papel que cada um desempenha na composição da carteira de um investidor. Alessandro Vedrossi, da Valora Investimentos, esclarece essa diferença fundamental: “Na minha cabeça, fundo de papel é um ativo para pensar mais em carrego e menos em ganho de capital. Já o fundo de tijolo está muito mais próximo de um investimento de equity, com menos carrego e maior potencial de valorização da cota.”
A distinção é crucial para entender a performance recente. O “carrego” nos fundos de papel refere-se à renda distribuída regularmente pelos juros e correção monetária dos títulos de dívida imobiliária, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). O “ganho de capital” nos fundos de tijolo, por sua vez, está atrelado à valorização do preço das cotas no mercado secundário, impulsionada pela reavaliação dos imóveis que compõem o portfólio do fundo.
Neste cenário macroeconômico, o perfil dos fundos indexados ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário), que acompanha de perto a taxa Selic, demonstrou ser um diferencial. “Os fundos indexados ao CDI foram imbatíveis. Com o CDI nesse patamar, o cliente precisa ter uma exposição a esse tipo de ativo,” reforça Vedrossi. Essa performance robusta posiciona os FIIs de papel como uma opção atraente para investidores que buscam rendimentos consistentes e previsíveis em um ambiente de taxas de juros elevadas.
Desempenho Incomum: FIIs de Recebíveis Apresentam Retorno e Baixa Volatilidade
Os FIIs de recebíveis indexados ao CDI conseguiram entregar um comportamento peculiar para o mercado financeiro: um retorno superior combinado com baixa volatilidade. “Eles ofereceram maior retorno e menor volatilidade, o que é um contrassenso, porque normalmente quem entrega mais retorno também deveria apresentar mais volatilidade,” comenta Vedrossi. Tradicionalmente, investimentos de maior risco tendem a oferecer potenciais retornos mais altos, mas também estão sujeitos a oscilações mais amplas de preço. A quebra dessa regra no atual ciclo de juros eleva o apelo dos FIIs de papel.
Na sequência em termos de desempenho, surgem os fundos atrelados ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que refletem a inflação. Esses fundos registraram uma volatilidade maior do que os indexados ao CDI, mas ainda se mantiveram abaixo da observada nos fundos de tijolo. Essa hierarquia de volatilidade – CDI, IPCA, tijolo – oferece diferentes perfis de risco e retorno, permitindo ao investidor diversificar conforme sua estratégia.
Desafios na Originação de Crédito: O Impacto da Selic Alta
Apesar do momento favorável para os recebíveis pós-fixados, a originação de novos créditos tornou-se um desafio significativo para o setor. A dificuldade reside no alto custo do capital. “Não está fácil conceder crédito indexado ao CDI. Não é simples para um incorporador carregar um financiamento com um CDI desse tamanho,” explica Vedrossi. Isso significa que, com a taxa Selic alta, o custo de empréstimos para novos projetos imobiliários se eleva drasticamente, impactando a viabilidade de lançamentos e a capacidade dos desenvolvedores de tomar dívida.
A mesma dificuldade se manifesta nas operações indexadas ao IPCA. “Hoje todo mundo quer receber IPCA mais 9% ou 10%, mas eu não consigo estruturar operações pagando IPCA mais 12%,” afirma o gestor. Essa pressão de custo para os incorporadores e a demanda por retornos elevados pelos credores criam um gargalo na estruturação de novas operações. Para o mercado, isso pode significar uma menor oferta de novos ativos de qualidade para os FIIs, potencialmente afetando o crescimento futuro e a diversificação de portfólios no longo prazo.
Oportunidades nos FIIs de Tijolo: Logística para Renda e Escritórios para Valorização
Mesmo em um cenário macroeconômico adverso, com juros altos e inflação, os fundamentos operacionais dos imóveis físicos mantêm um desempenho consistente. Rodrigo Abbud, do Patria Brasil, ressalta: “O contraponto do cenário macro é o bom comportamento do nosso cenário micro.” Para investidores que priorizam a geração de dividendos, o mercado logístico emerge como uma das preferências. “Eu iria para o mercado logístico. É um segmento que preserva valor, distribui um yield interessante e ainda tem projeção de crescimento dos dividendos,” sugere Abbud. A demanda crescente por espaços de armazenamento e distribuição, impulsionada pelo e-commerce, sustenta a rentabilidade do setor.
Por outro lado, quem busca maior potencial de valorização patrimonial pode encontrar nos escritórios uma tese de investimento atrativa. “Onde os aluguéis continuam mais distorcidos é nos escritórios. Entre 2024 e 2025 vimos um primeiro movimento de redução da vacância. Hoje vejo os escritórios muito mais como uma tese de ganho de capital para o futuro,” aponta Abbud. Aluguéis distorcidos indicam que os preços praticados estão abaixo do potencial de mercado, criando espaço para recuperação.
Pedro Carraz, gestor de FIIs de tijolo da XP, corrobora a análise, destacando a surpresa positiva nos mercados de logística e lajes corporativas. No segmento de galpões logísticos, ele menciona: “Estamos vendo aluguéis acima de R$ 35 por metro quadrado, chegando a R$ 40 em Guarulhos, depois de muitos anos próximos de R$ 20.” Esse aumento de 75% a 100% no valor dos aluguéis por metro quadrado em regiões estratégicas demonstra uma forte recuperação e valorização.
Nas lajes corporativas, o movimento de recuperação é igualmente notável. “A Chucri Zaidan saiu de uma vacância próxima de 20% para algo em torno de 12%. É impressionante como esses dois mercados evoluíram,” complementa Carraz. Uma redução de vacância de 8 pontos percentuais em uma região premium como a Chucri Zaidan, em São Paulo, significa que mais imóveis estão sendo ocupados, pressionando os preços dos aluguéis para cima e, consequentemente, valorizando os ativos dos fundos de tijolo que investem nesses imóveis.
No Longo Prazo, Diversificação e Escala Devem Impulsionar a Indústria de FIIs
Apesar da volatilidade recente no mercado de fundos imobiliários, Pedro Carraz enfatiza que essa característica não altera a essência do investimento. “O fundo imobiliário é um veículo eficiente para investir no mercado imobiliário. É um investimento de longo prazo, um hedge natural contra a inflação, com potencial de valorização ao longo do tempo,” argumenta. Essa visão de longo prazo é fundamental para o investidor que busca construir patrimônio e se proteger contra a desvalorização da moeda.
A percepção do mercado para o horizonte imediato, como 2026, pode gerar cautela, mas o investidor precisa expandir seu olhar para cinco ou dez anos. Carraz observa que a indústria de FIIs no Brasil ainda possui um vasto espaço para crescimento e amadurecimento quando comparada a mercados mais desenvolvidos. “Nos Estados Unidos existem veículos listados para praticamente tudo. Aqui ainda temos uma indústria muito pequena. As palavras da vez são tamanho, liquidez e diversificação. Esperamos que esse mercado amadureça e permita o desenvolvimento de novos segmentos.”
A expansão da indústria brasileira de FIIs, com o aumento de seu “tamanho” (mais capital e ativos sob gestão), “liquidez” (maior facilidade de compra e venda de cotas) e “diversificação” (criação de fundos para novos nichos imobiliários, como hospitais, data centers, ou student housing, similares aos REITs americanos), é crucial para consolidar o investimento imobiliário acessível a um público mais amplo. Essa evolução permitiria uma maior sofisticação das estratégias de investimento e uma melhor alocação de capital na economia real, beneficiando tanto investidores quanto o desenvolvimento do setor imobiliário.
Contexto
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) desempenham um papel crescente na democratização do acesso ao mercado imobiliário brasileiro, permitindo que investidores de diversos portes apliquem em imóveis sem a necessidade de comprá-los diretamente. A performance desses fundos é intrinsecamente ligada ao cenário macroeconômico, especialmente às taxas de juros e à inflação. Em ciclos de Selic alta, como o atual, a dinâmica de rentabilidade entre os diferentes tipos de FIIs — recebíveis e tijolo — se altera, exigindo uma análise estratégica e aprofundada por parte dos investidores para otimizar seus retornos e gerenciar riscos.
