Milhões de imóveis podem mudar de dono e o acesso às praias brasileiras está em jogo. Uma proposta legislativa em tramitação no Congresso, conhecida como PEC das Praias, reacende um debate complexo sobre propriedade, meio ambiente e o direito fundamental de ir e vir na orla marítima.
A medida, sob os holofotes da discussão política e ambiental, promete extinguir os chamados terrenos de marinha. No entanto, o que parece uma simples alteração burocrática esconde riscos de privatização indireta e restrição severa do uso público de um dos maiores patrimônios naturais do país.
Ameaça velada: como a PEC das Praias pode redefinir o litoral brasileiro
A Proposta de Emenda à Constituição (PEC) nº 3/2022, popularmente conhecida como ‘PEC das Praias’, figura atualmente no centro das discussões. O projeto, relatado pelo senador Flávio Bolsonaro (PL-RJ), propõe o fim da definição de terrenos de marinha.
Essa faixa, de 33 metros, é tradicionalmente contada a partir da Linha de Preamar Média (LPM) de 1831, um marco histórico. A mudança, segundo o relator, não autorizaria o fechamento de praias ao público nem a cobrança de entrada.
Apesar da aparente garantia, órgãos ambientais, especialistas em oceanografia e o Ministério Público Federal (MPF) veem um futuro distinto. Eles alertam para riscos graves de restrição do uso público da orla marítima, pavimentando um caminho para a privatização de fato.
Mesmo com o texto formal da PEC mantendo a praia como um bem público de uso comum, a transferência da faixa de marinha para o domínio privado ou municipal gera uma ameaça. A perda de acesso físico da população à areia e ao mar é iminente.
Na prática, a proposta fragiliza a fiscalização federal da SPU (Secretaria do Patrimônio da União). Ao delegar o regramento do uso do solo e das passagens exclusivamente aos Planos Diretores municipais, abre-se uma margem perigosa.
Isso pode levar ao fechamento de servidões de passagem, à construção de muros no limite da areia e ao cercamento de acessos históricos por condomínios e empreendimentos. Pedestres e banhistas poderiam ser impedidos de alcançar a praia, concretizando uma privatização na prática.
Mudanças constitucionais e domínio do solo
As alterações propostas pela PEC 3/2022 são profundas. Ela revoga o inciso VII do artigo 20 da Constituição Federal, transferindo a propriedade plena dos 33 metros da faixa costeira para os atuais ocupantes ou para as administrações municipais.
Ocupantes sem cadastro prévio, inclusive, teriam a possibilidade de pleitear a compra. Para isso, bastaria comprovar posse de boa-fé por um período de cinco anos.
Com a aprovação, o acesso às praias e o regramento do uso do solo seriam definidos prioritariamente pelos Planos Diretores municipais. Uma exceção seriam apenas as Unidades de Conservação federais.
Áreas estaduais e regionais, como o Parque Estadual da Serra do Mar, a Juréia e as Áreas de Proteção Ambiental Marinhas (APAMs), ficariam de fora. Especialistas apontam que a mudança elimina o principal mecanismo da União para impedir a construção em áreas expostas a riscos ambientais.
Litoral Norte em alerta: a vulnerabilidade de um patrimônio natural
O debate em torno da PEC das Praias ganha contornos ainda mais críticos no Estado de São Paulo. A região é marcada por uma vulnerabilidade geográfica acentuada e um elevado grau de urbanização em sua orla.
Dados do Mapa de Risco à Erosão Costeira do Instituto de Pesquisas Ambientais (IPA), atualizados em 2025, traçam um cenário preocupante. Sessenta e uma das 109 praias avaliadas no estado estão sob risco alto ou muito alto.
A concentração de áreas críticas é notória em cidades como Ubatuba, São Sebastião, Iguape, São Vicente e Ilha Comprida. Essas localidades são epicentros de um problema que pode se agravar com a flexibilização das regras.
Um estudo do Instituto do Mar da Unifesp corrobora a gravidade da situação. A pesquisa revelou que 74% da extensão de praia no Litoral Norte paulista possui construções a menos de 100 metros da areia.
A Unifesp calcula um recuo médio de até 100 metros na linha de costa até o fim do século. A PEC é citada como um fator que poderia facilitar ainda mais a edificação em áreas vulneráveis ao avanço do mar.
Um agravante é que a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) ainda não concluiu a demarcação da Linha de Preamar Média em Caraguatatuba, São Sebastião e Ubatuba. Se aprovada, a PEC incidiria sobre um trecho com cadastro imobiliário ainda incompleto.
As frequentes ressacas e marés anômalas registradas na costa paulista funcionam como um alerta. O avanço do mar sobre áreas privadas consolidadas reduz a margem para recuos planejados, transferindo o problema para disputas jurídicas e indenizações públicas onerosas.
A visão dos especialistas e o alerta para o futuro
A Câmara de Meio Ambiente do Ministério Público Federal (MPF) já se manifestou contrária ao texto. A instituição afirma que a extinção da faixa de segurança desconsidera o aumento de eventos climáticos extremos, uma preocupação crescente em todo o planeta.
A SPU estima que existam quase 3 milhões de imóveis não registrados na faixa de marinha. O órgão alerta para o risco iminente de uma ocupação desordenada caso a PEC seja aprovada sem as devidas salvaguardas.
O Ministério do Meio Ambiente (MMA) ressalta que o limite de 33 metros adotado no Brasil já é inferior aos parâmetros internacionais. Em Portugal, a distância é de 50 metros, na Argentina, 150 metros, e no Uruguai, chega a 250 metros, evidenciando a fragilidade da proposta brasileira.
O panorama mais amplo: por que esta discussão ressurge agora?
A delimitação dos terrenos de marinha, criada em 1831, reflete uma visão histórica de proteção da costa e do domínio público. Originalmente concebida para fins militares e de segurança, a legislação se adaptou ao longo dos anos para incluir a proteção ambiental e o acesso comum.
O cenário atual, de mudanças climáticas e avanço do nível do mar, coloca uma nova camada de urgência nessa discussão. O que antes era uma questão de propriedade e arrecadação, transforma-se em um dilema existencial para muitas comunidades costeiras, com a erosão e as ressacas se tornando cada vez mais frequentes.
A retomada do debate sobre a PEC 3/2022 não é um evento isolado. Ela se insere em um contexto global de intensificação de desastres naturais e de busca por maior autonomia local na gestão territorial. A questão crucial, no entanto, é o equilíbrio entre esses desejos e a preservação de um bem comum que pertence a todos os brasileiros, garantindo um futuro seguro e acessível para o litoral.
A PEC 3/2022 encontra-se na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) do Senado Federal, aguardando deliberação após pedido de vista e apresentação de relatório complementar favorável. A expectativa é de que o texto volte à pauta de votações na Casa, determinando o futuro das praias.
